主要城市挂牌量大幅下降，房东选择观望

在一些主要城市中，房源挂牌量出现了显著的下降，令人感到意外。杭州的挂牌量减少了接近40%，广州也下降了超过30%，上海紧随其后，同样减少近30%。北京的挂牌量减幅为27%，而成都则减少了26%。乍一看，似乎是因为房屋出售得很快，但实际上情况并非如此，真正的原因在于房东主动将房屋从中介撤回。这就是业内所称的“挂牌量”，用于描述市场上待售房屋的数量，而这与“成交量”是两个截然不同的概念。

据易居研究院的数据，北京、上海、广州和深圳这些重点城市摊加在一起，挂牌量比历史高峰时期少了约28万套，数字着实不小。然而，与此同时，今年9月前20天，这些城市的二手房交易量同比增加了13.1%。挂牌量减少与成交量上升形成了鲜明对比，反映出有意愿出售房屋的房东们开始选择观望，他们似乎愿意等待。之所以心态如此，可以归因于多种因素：他们早在数年前已经支付了首付款，月供的金额基本固定，且近年来的利率持续下滑，因此可以选择不急于出售，生活依然按部就班。此外，很多家庭还考虑将房产留给孩子用于结婚或转为出租，因此撤回挂牌的决定并不困难。

再从房价角度分析，情况的分化更加明显。国家统计局最近发布的数据中显示，上海的新房环比上涨了0.4%，深圳和北京则分别小幅上涨和下跌，三线城市仍然面临下滑。尽管所有人都在讨论“房价”，但实际上一线城市和三线城市的故事早已截然不同。从同比数据来看，一线城市的新房几乎是持平，而二线城市和三线城市则分别下降了2.7%和4.1%。过去几年的市场中，价格的走势一致，如今却拉开了差距。

全国范围内，二手房的均价在12500元每平米，环比小跌了0.45%，同比下跌了7.08%。对于普通家庭来说，这意味着一套100平的房子在一年内贬值超过七万元，这是中老年人关注的重要问题。然而，仅仅关注价格下跌并不够，真正值得关注的是谁在出售房屋。今年前八个月，全国二手房的网签面积已经连续多月超过新房。从中指研究院的数据可以看到，在30个重点城市中，二手住宅的成交占比达到了68%。也就是说，近七成的交易是二手房，这一市场结构的变化反映出了房主的多样化选择。

曾几何时，市场的主导权在开发商手中，房价的涨跌由他们制定价格，而如今这个权力已转移到数百万个房东手中，个人各自的定价策略差异巨大。有的房东坚持自己的购入价不愿降价，有的则根据邻近成交价格进行微调，另一些人则持续挂牌并随时下架。这种定价方式不再由单一机构操控，变成了家庭利益的博弈。

这里引出了一个至关重要的问题：房子究竟是资产还是消费品？过去的20年中，大家普遍认为房屋是资产，关注其升值潜力，然而，随着市场变化，房屋的出租回报率开始受到重视。通过中指研究院的统计，50个城市的租金房价比达到了2.28%。各个城市的情况有所不同，一线城市为1.67%，二线城市为2.37%，三四线为2.17%。这一数据显示，某些城市的租金回报已超过国债和定期存款，类似的现象在许多年中并未出现。

值得一提的是，个人房贷的最长期限已从30年延长至40年，这一变化使得月供水平低于市场租金，虽然如此，年限越长，总的利息支出也随之增加，因此还需综合考虑总还款金额。至于市场何时真正企稳，各家机构的预测各不相同。中信证券预计到2027年春节前后，房价将在“较为广阔的范围内”止跌回升，而中金则认为一线城市和强二线城市会率先复苏。摩根士丹利则持谨慎态度，认为此轮调整已进入第六年，全面企稳仍需时间，高盛预期核心城市可能已见底，但全国范围内的全面触底则需到2027年中期。瑞银的观点显得更为保守，众多机构虽然观点各异，但有一点是共识：没有哪个机构预测会全国普遍上涨，也没有哪个预测一线城市还会大幅下跌。

今年前八个月，全国房地产开发投资同比下降了19.9%，到位资金降低了21.0%，商品房销售面积也下滑了12.1%。这些新建项目的收缩确实反映出市场所面临的真实压力。对于普通家庭而言，拥有的房产究竟处于什么样的市场地位，可以用三个问题来简单判断。首先，该城市的房源库存需要多少个月才能消化完？以5月末的数据为例，一线城市为13.3个月，二线城市为23.6个月，三四线城市则为32.4个月，后者显然面临更大的压力。其次，该房产在扣除所有费用后的净租金回报是否能稳稳超过十年期国债，如果能，它仍然被视为资产；如果不能，则需将其视作消费品。最后，如果房价下降，房东是选择撤回挂牌还是继续挂牌？若选择撤回，说明他们依然将其视作资产；若继续挂牌，则意味着他们有清货的倾向。市场并未失灵，而是在重新定义房子的价值标签。尽管挂牌量减少，但这并不等于市场的无序。